随着近期银行贷款、信托融资、公司债券等融资渠道的收紧，房企的融资形势不容乐观。恒大研究院数据显示，2018年底，各大房企债务余额总计20.3万亿，预计2019 -2021年到期，2019年底到期规模预计达到6.8万亿。今年，200多家房地产企业宣布破产，其中包括一些大中型房地产企业。

这是人民法院通知网通报的部分破产房地产企业名单：随着企业破产的集中爆发，这是一场行业危机，也是少数幸存者的机会，一些大型房地产公司的“买进来买出去”模式即将开启。之前很多公司的人都接触过司法机关拍卖的土地，大部分都是在非常痛苦的过程中受到惩罚的。

标准是指结合作者简历，分享一些法律拍摄的知识点和防坑简历。拍卖之前，先说公司破产的事。

公司破产是公司不能清偿到期债务，使债权债务得到清偿的一种执法制度。破产的原因是债务大于公司的支付能力，所以破产公司必然是资不抵债的。破产法的启动方式有两种：一是债权人主张，向法院提供债务人到期不能清偿的证据。二、债务人(即破产公司)主张必须同时提供产业证书、债务清单、债权清单、相关财务报表、员工安置计划。

根据以上情况，债权人申请破产的流程比较简单。申请破产一定会导致破产清算和资产拍卖吗？答案是否定的。申请破产后，债权人和债务人可以申请破产重整，即债务利息纠纷。

根据《企业破产法》第七条、第七十条规定，重整申请的主体可以分为以下三类： (一)破产法尚未启动的，申请主体为债务人本身或者债权人；(二)破产法启动后(债权人申请破产清算后)，申请人是债务人本人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的投资者；(三)破产利益争议法只能由债务人直接启动或者在人民法院受理破产清算案件至宣告破产期间启动。破产重整的目的是暂时冻结债务，阻滞利息，使破产企业尽快恢复经营，使债权人利益最大化。需要强调的是，破产重整不是企业破产的前提条件，不经过破产重整可以直接进入破产清算。法国拍卖之所以开始早起，是因为每个地方都在其当地网站或线下媒体上公开。

2012年，JD.COM开始做司法拍卖平台，刚开始信息比较少。之后随着接受程度的提高，信息开始变得丰富。附上几个常用的信息源网站：人民法院诉讼资产网www.rmfysszc.gov.cn阿里司法拍卖https://sf.taobao.com/JD.COM司法拍卖破产申请https://auction.jd.com拍卖流程-材料提交-法院受理-法院审查数据-债权债务梳理-网上公示-债权债务申报-债权债务再梳理-资产价格评估-资产处置方案制定-债权人同意-依法拍卖-税费缴纳、土地出让拍卖相对股权转让有优势。

在拍卖之前，法国拍卖资产已经完成债权债务申报，完成了对原公司债权债务的冻结和其他潜在的执法风险，所以中标者是净土。低价是法国拍卖最大的优势。为了快速吸引买家成交完成业务，接受资金进行债务结算。

法国拍卖的资产价格往往是自制的，一般是市场评估价的7-80%。如果第一次拍卖没有人成交，第二次拍卖将打折7-80% 土地增值税的增加，按照土地收购的原始票据成本、最终交易价格，一次性计算土地增值税。这里需要说明的是，通过这个纳税，你实际得到了一个全价的土地，也就是说，销售环节缴纳的土地税增加是提前支付给大部分部门的。二、虽然法院在执法关系中屏蔽了一些风险，但在实践中，维权和屏蔽工作的一些风险仍然存在。

第三，土地瑕疵风险，法院只在民事执法纠纷中封锁了执法，没有瑕疵担保责任，对土地自身计划的合规性、闲置风险、政策风险等。因此，这个行业的风险需要自己去验证和规避。

如何控制土地拍卖与其他拍卖是委托给一个专门的拍卖公司。应当遵循公开、公平、公正的原则，不得设定排他性、限制性的购买条件。每天都是这样，但还是有一些实用的操作技巧。

1.债权人如果努力，可以私下与债权人协商，让债权人提出要求，只接受有限的企业还债。2.具体还有四五个其他操作措施，类似于国有资产上市土地控制的套路。详见下一篇文章。

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